2026년 9월 20일, 서울 남산 전망대에서 내려다보는 아파트 단지가 한눈에 보이는 가운데, 정부는 3년 만에 서울 도심 지역의 공공주택 복합사업(도심복합사업) 신규 후보지를 선정하며 주택 공급 속도를 가속화하고 있다. 이번 계획은 용산, 목동 등 11곳에서 총 1만 7881가구의 주택을 공급하고, 2030년 하반기 착공을 목표로 한다.

이번 사업 모델은 주민들이 직접 사업 지역을 제안할 수 있는 공모 방식과 용적률 인센티브 확대 등의 새로운 정책 요소를 도입함으로써 주민들과의 협력을 강화하고자 한다. 이는 과거에 주민 반발 및 사업성 문제로 지연된 사례를 배워, 후보지 선정부터 주민 참여도를 높이려는 시도라 할 수 있다.

선정된 서울 후보지는 총 10개 자치구에 걸쳐 다양한 유형의 지역을 포함한다. 역세권 유형이 6곳, 저층주거지 유형이 5곳으로 구성되어 있으며, 중에서도 용산구 효창공원앞역 북측(4040가구)과 양천구 목동 염창역 남측(4222가구)만으로 전체의 46%인 8262가구를 차지한다. 이전에는 강북·서남권에 집중되던 사업 후보지들이 서초구와 송파구 등 강남권으로 확대되면서 지리적 균형성을 높였다.

도심복합사업은 역세권이나 노후 저층주거지 등에서 민간 개발이 어려운 지역에 대해 공공기관이 주도하여 재개발을 진행하는 방식이다. 한국토지주택공사(LH)와 같은 공공기관이 사업을 시행하고, 조합 설립과 관리처분계획의 절차를 생략하는 대신 용적률 상향 등의 인센티브를 제공하여 주택 공급 속도를 높이는 것을 목표로 한다. 그러나 이 사업은 도입된 지 5년 만에 첫 삽을 내리기까지 시간이 걸렸으며, 전국에서는 인천 제물포역 인근(3497가구)만 착공한 상태다.

사업 지연의 주요 원인으로는 주민 반발과 사업성 문제가 꼽히며, 초기에는 지자체 추천 위주로 선정된 후보지들이 주민 의견을 충분히 반영하지 못한 불만을 받았다. 더욱이 필요한 주민 동의율이 낮아 사업 선정 기준에 문제가 있었다. 이번에는 정부가 주민 제안 공모를 통해 후보지를 선정함으로써 주민 반대 가능성을 미리 배제하고자 한다.

사업성 강화와 보상 체계의 개선도 중요한 요소로, 정부는 용적률 상향 인센티브를 최대 1.4배까지 확장했다. 이에 따라 추가된 이익은 토지 등을 소유한 기존 주민들에게 신축 주택을 우선 공급하는 데 사용될 예정이다. 국회를 통과한 공공주택특별법 개정안은 도심복합사업의 일몰 기한을 2029년 말까지 3년 연장하고, 건축물 높이 제한 완화 특례를 추가해 인허가 절차도 단순화했다.

정부는 8·13 주택 신속공급 방안에서 2030년까지 수도권에 5만 1000가구를 착공할 목표를 세웠다. 그러나 결국 주민의 동의가 가장 중요한 요소로, 복합지구 지정을 위해 필요한 토지 소유자 3분의 2 이상과 면적 2분의 1 이상 소유자의 동의가 필수적이다. 주민의 반대를 해소하기 위해서는 보상 수준 및 분담금에 대한 설득력 있는 전략을 마련해야 한다.

국토교통부는 10월 중순 주민설명회를 통해 후속 절차를 원활하게 진행할 계획이며, 정우진 본부장은 이러한 과정을 지원하여 착공 일정에 맞추기 위해 노력할 것임을 밝혔다. 주민들의 적극적인 동참 없이는 이 사업이 성공하는 데 한계가 있음을 염두에 둬야 할 필요가 있다.